Een huis kopen met een schenking van je ouders

Een huis kopen lukt niet altijd met alleen een hypotheek. Misschien kun je voldoende lenen voor de woning, maar heb je ook eigen geld nodig voor bijvoorbeeld de kosten koper. Of je wilt meer bieden dan de woning volgens de taxatie waard is.

Kunnen je ouders financieel helpen? Dan kan een schenking nét het verschil maken. Maar hoeveel mogen je ouders in 2026 belastingvrij schenken en wat betekent zo'n schenking voor je hypotheek?

De jubelton bestaat niet meer

Misschien heb je nog weleens gehoord van de jubelton. Dit was een verhoogde schenkingsvrijstelling die speciaal gebruikt kon worden voor de eigen woning.

In 2022 bedroeg deze vrijstelling nog € 106.671. In 2023 werd de regeling verlaagd en sinds 1 januari 2024 is de jubelton helemaal afgeschaft.

Dat betekent gelukkig niet dat ouders hun kinderen niet meer belastingvrij kunnen helpen. Er bestaan nog steeds gewone en eenmalig verhoogde schenkingsvrijstellingen.

Hoeveel mogen je ouders in 2026 belastingvrij schenken?

In 2026 mogen ouders hun kind jaarlijks € 6.908 belastingvrij schenken.

Voor de schenkbelasting worden ouders in principe als één schenker gezien. Dat geldt ook als je ouders gescheiden zijn.

Ben jij – of je partner – tussen de 18 en 40 jaar? Dan kun je onder voorwaarden eenmalig gebruikmaken van een hogere vrijstelling. In 2026 bedraagt de eenmalig verhoogde vrijstelling voor een vrij bestedingsdoel € 33.129.

De dag waarop jij of je partner 40 jaar wordt, telt daarbij nog mee.

Je mag zelf bepalen waarvoor je dit bedrag gebruikt. Je kunt het dus gebruiken voor de aankoop van een woning, maar dat hoeft niet.

Let wel op: je kunt deze verhoogde vrijstelling maar één keer gebruiken en alleen als je niet eerder gebruik hebt gemaakt van een verhoogde vrijstelling van je ouders. De verhoogde vrijstelling komt bovendien in plaats van de jaarlijkse vrijstelling van € 6.908. Je kunt beide bedragen dus niet bij elkaar optellen.

Voor een dure studie bestaat in 2026 nog een aparte, hogere vrijstelling. Daarvoor gelden aanvullende voorwaarden.

Wat doet een schenking met je maximale hypotheek?

Een schenking van je ouders zorgt er normaal gesproken niet voor dat je op basis van je inkomen méér hypotheek kunt krijgen. Het is immers geen extra structureel inkomen.

Maar de schenking kan wel degelijk het verschil maken bij het kopen van een huis.

Een hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan 100% van de waarde van de woning. Daarnaast heb je bij de aankoop te maken met kosten die je niet zomaar boven op de woningwaarde kunt meefinancieren.

Een schenking kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor:

• de kosten koper;
• advies- en notariskosten;
• een taxatie of bouwkundige keuring;
• het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde;
• een deel van de aankoopprijs, waardoor je minder hypotheek nodig hebt;
• een verbouwing of verduurzaming.

Vooral voor starters kan zo'n bijdrage daarom veel verschil maken.

Wil je eerst weten hoeveel je ongeveer kunt lenen? Bereken je maximale hypotheek en kijk daarna hoeveel eigen geld je nodig hebt voor de woning die je op het oog hebt.

Voorbeeld: kopen met een schenking van je ouders

Stel dat je op basis van je inkomen maximaal € 350.000 kunt lenen en je ouders schenken je € 25.000.

Je maximale hypotheek wordt daardoor niet automatisch € 375.000. Maar je hebt wél € 25.000 extra eigen geld beschikbaar.

Dat bedrag kun je bijvoorbeeld gebruiken voor de bijkomende kosten van de aankoop of om een verschil tussen de koopsom en de getaxeerde woningwaarde op te vangen.

Daardoor kan een woning die zonder hulp financieel net buiten bereik ligt, soms toch haalbaar worden.

Leg de schenking goed vast

Maak je gebruik van de eenmalig verhoogde vrijstelling? Dan moet je aangifte schenkbelasting doen en daarin aangeven dat je van deze vrijstelling gebruik wilt maken.

Het is daarnaast verstandig om de schenking schriftelijk vast te leggen en ervoor te zorgen dat duidelijk aantoonbaar is waar het geld vandaan komt. Bij een hypotheekaanvraag kan de geldverstrekker vragen naar de herkomst van het eigen geld.

Zo voorkom je vertraging of vragen tijdens de hypotheekaanvraag.

Schenken of geld lenen van je ouders?

Niet iedere ouder kan of wil een groot bedrag schenken. Een familielening kan dan een alternatief zijn.

Je ouders lenen je in dat geval geld in plaats van het definitief aan je te geven. Dat kan interessant zijn, maar zo'n lening kan ook gevolgen hebben voor hoeveel je bij een bank of andere geldverstrekker kunt lenen.

Laat daarom vooraf berekenen hoe een familielening uitpakt binnen je totale hypotheek.

Voor starters kan daarnaast in sommige gemeenten een Starterslening beschikbaar zijn. In ons overzicht over de Starterslening per gemeente lees je meer over de mogelijkheden.

Samen kijken wat er wél kan

Een schenking van je ouders kan nét het verschil maken tussen nog even doorsparen en nu een woning kunnen kopen. Maar hoeveel hypotheek je kunt krijgen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en hoe je de schenking het beste kunt inzetten, verschilt per situatie.

Bij Hypadvies kijken we daarom naar het complete plaatje. We vergelijken de mogelijkheden bij meer dan 40 geldverstrekkers en rekenen uit wat er in jouw situatie mogelijk is.

Advies in mogelijkheden.

Plan gerust een gratis en vrijblijvend eerste gesprek. Dan kijken we samen wat er wél kan.