Je verkoopt je woning met overwaarde en koopt een andere woning. Dan kun je te maken krijgen met de bijleenregeling. Deze regeling bepaalt niet hoeveel je maximaal mag lenen, maar wel over welk deel van je nieuwe hypotheek je de rente mag aftrekken.
Wat doet de bijleenregeling?
Verkoop je je woning met overwaarde, dan ontstaat er een eigenwoningreserve. Voor de berekening kijkt de Belastingdienst naar de verkoopprijs van je woning, verminderd met de verkoopkosten en je eigenwoningschuld.
Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld makelaarskosten, taxatiekosten, advertentiekosten en de kosten van het verplichte energielabel.
Koop je vervolgens een nieuwe woning, dan wordt je eigenwoningreserve in mindering gebracht bij het bepalen van je maximale eigenwoningschuld. Dat is het bedrag waarover de hypotheekrente in box 1 aftrekbaar kan zijn.
Een eenvoudig voorbeeld: je verkoopt je woning en houdt € 40.000 overwaarde over. Vervolgens koop je een nieuwe woning voor € 200.000. In dat geval is de rente in beginsel aftrekbaar over een lening van maximaal € 160.000.
Leen je toch € 200.000? Dan betekent dit niet dat dat niet mag. Over het deel van € 40.000 is de rente alleen niet aftrekbaar.
Je bent dus niet verplicht om je overwaarde daadwerkelijk in je nieuwe woning te steken. Doe je dat niet, dan kan dat wel gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek en daarmee voor je netto maandlasten.
De termijn van drie jaar
Een eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan. Koop je binnen die periode een andere eigen woning, dan kan de eigenwoningreserve invloed hebben op het bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken.
Koop je pas nadat de eigenwoningreserve is vervallen een nieuwe woning, dan hoef je met die reserve geen rekening meer te houden bij het bepalen van je nieuwe eigenwoningschuld.
Heb je op verschillende momenten woningen met overwaarde verkocht? Dan kan je eigenwoningreserve uit meerdere delen bestaan. Voor ieder afzonderlijk deel geldt een eigen termijn van drie jaar.
Ga je na de verkoop van je woning bijvoorbeeld eerst een tijd huren voordat je opnieuw koopt? Dan kan het moment waarop je weer een woning koopt fiscaal dus verschil maken.
Waar gaat het vaak mis?
Een veelvoorkomend misverstand is dat je de overwaarde vrij kunt besteden en vervolgens voor je nieuwe woning gewoon een volledige hypotheek kunt afsluiten mét renteaftrek.
Je mag de overwaarde bijvoorbeeld gebruiken voor een auto, vakantie of andere uitgave. Maar als je daarna een nieuwe woning koopt terwijl je nog een eigenwoningreserve hebt, kan dat betekenen dat de rente over een deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar is.
Het is daarom verstandig om vóór de aankoop van een volgende woning niet alleen naar je maximale hypotheek te kijken, maar ook naar het fiscale effect van je overwaarde.
In onze gids over overwaarde gebruiken bij verhuizen lees je meer over de mogelijkheden met de overwaarde van je woning.
Bijleenregeling en fiscale partners
Ook bij fiscale partners kan de bijleenregeling een rol spelen. De eigenwoningreserve is in principe persoonlijk.
Verkoop je samen met je fiscale partner een gezamenlijke eigen woning en kopen jullie daarna samen een andere woning, dan moeten jullie rekening houden met de eigenwoningreserve van de verkochte woning.
De regels kunnen ingewikkelder worden als één van jullie al een eigenwoningreserve had, de eigendomsverhouding verandert of één van beiden eigenaar wordt van de nieuwe woning. Het is daarom verstandig om dit vooraf goed te laten doorrekenen.
En wat als je gaat verbouwen?
Ook een verbouwing of onderhoud aan je eigen woning kan invloed hebben op je eigenwoningreserve.
Stel dat je nog € 35.000 eigenwoningreserve hebt en vervolgens € 15.000 besteedt aan een verbouwing van je eigen woning. Dan kan je eigenwoningreserve afnemen tot € 20.000.
Wil je geld lenen voor een verbouwing terwijl je nog een eigenwoningreserve hebt? Dan gelden er aanvullende regels voor de vraag over welk gedeelte van die lening de rente aftrekbaar is.
Bewaar daarom facturen, bonnen en andere bewijsstukken van de verbouwing goed.
Wat doen wij voor je?
Bij Hypadvies kijken we niet alleen naar hoeveel je maximaal kunt lenen. We kijken ook naar de manier waarop je je nieuwe woning financiert en wat het gebruik van je overwaarde betekent voor je hypotheek en netto maandlasten.
We vergelijken meer dan 40 geldverstrekkers en kunnen je nieuwe hypotheek bijvoorbeeld doorrekenen met én zonder volledige inleg van je overwaarde.
In onze blog over doorstromen naar een gezinswoning lees je meer over de keuzes die je tegenkomt wanneer je naar een volgende woning verhuist.
Je situatie doorrekenen
Heb je je woning verkocht of verwacht je overwaarde en wil je weten wat dit betekent voor je volgende hypotheek?
Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend. Dat kan bij een van onze vestigingen of gewoon via de webcam.
Plan je gratis afspraak en laat vooraf berekenen wat de bijleenregeling voor jouw situatie betekent.
Veelgestelde vragen over de bijleenregeling
Wat is een eigenwoningreserve?
De eigenwoningreserve ontstaat onder andere als je je eigen woning met overwaarde verkoopt. Bij de berekening wordt rekening gehouden met de verkoopprijs, verkoopkosten en je eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve kan vervolgens invloed hebben op het bedrag van je nieuwe hypotheek waarover de rente aftrekbaar is.
Ben ik verplicht mijn overwaarde in mijn nieuwe woning te steken?
Nee. Je bent niet verplicht om de overwaarde daadwerkelijk in je nieuwe woning te steken. Leen je meer terwijl je nog een eigenwoningreserve hebt, dan kan de rente over een deel van die lening niet aftrekbaar zijn.
Hoe lang blijft mijn eigenwoningreserve bestaan?
Een eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Bestaat je eigenwoningreserve uit verschillende delen die op verschillende momenten zijn ontstaan, dan geldt voor ieder deel afzonderlijk een termijn van drie jaar.
Geldt de bijleenregeling ook voor mijn partner?
Dat kan. De eigenwoningreserve is in principe persoonlijk. Verkopen jij en je fiscale partner samen een eigen woning en kopen jullie daarna samen een nieuwe woning, dan moeten jullie rekening houden met de eigenwoningreserve van de verkochte woning. In andere partnersituaties kunnen aanvullende regels gelden.
Tellen verbouwingskosten mee?
Ja. Kosten voor onderhoud of verbouwing van je eigen woning kunnen je eigenwoningreserve verlagen. Heb je nog een eigenwoningreserve en sluit je een lening af voor de verbouwing, dan kan dat ook gevolgen hebben voor welk deel van die lening als eigenwoningschuld geldt en waarover de rente aftrekbaar is.
Kan ik mijn overwaarde ook voor iets anders gebruiken?
Ja. Je mag de overwaarde bijvoorbeeld gebruiken voor een auto, vakantie of andere uitgave. Houd er wel rekening mee dat de eigenwoningreserve daarmee niet automatisch verdwijnt. Koop je binnen drie jaar een nieuwe eigen woning, dan kan de bijleenregeling ervoor zorgen dat de rente over een deel van je nieuwe lening niet aftrekbaar is.
