Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je normaal gesproken 2 procent overdrachtsbelasting als je er zelf gaat wonen. Voldoe je aan de voorwaarden van de startersvrijstelling, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Bij een woning van €350.000 scheelt dat €7.000.
De voorwaarden op een rij
Je bent op het moment van de overdracht 18 jaar of ouder en nog geen 35 jaar. Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen en je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
Daarnaast geldt er een woningwaardegrens. In 2026 is die €555.000. Ligt de waarde van de woning boven deze grens, dan vervalt de vrijstelling volledig. Je betaalt dan dus ook overdrachtsbelasting over het deel onder de grens.
Voor de overdracht moet de notaris beschikken over een verklaring waarin je aangeeft dat je aan de voorwaarden voldoet en de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken.
De naam klopt niet helemaal
Het heet de startersvrijstelling, maar het hoeft helemaal niet je eerste woning te zijn. Heb je eerder een woning gehad? Dan kun je de vrijstelling alsnog gebruiken, zolang je deze niet eerder hebt toegepast en je aan de overige voorwaarden voldoet.
Je leeftijd op het moment van de overdracht is wel belangrijk. Ben je bijvoorbeeld 34 wanneer je het koopcontract tekent, maar inmiddels 35 wanneer de woning bij de notaris wordt geleverd? Dan kom je niet meer in aanmerking voor de startersvrijstelling.
Het moment van de notariële overdracht is dus bepalend.
Samen kopen: per persoon bekeken
Koop je samen een woning? Dan wordt per koper beoordeeld of aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling wordt voldaan.
Is één van jullie bijvoorbeeld 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35? Dan kan de jongste koper gebruikmaken van de vrijstelling als die aan alle voorwaarden voldoet. De andere koper betaalt 2 procent overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel.
Voor de woningwaardegrens wordt wél naar de volledige waarde van de woning gekeken. Kopen jullie samen een woning met een waarde van €600.000 en worden jullie ieder voor de helft eigenaar? Dan kan geen van beiden gebruikmaken van de startersvrijstelling. Het feit dat ieder maar €300.000 verkrijgt, verandert dat niet.
Let op de woningwaarde
Voor de grens van €555.000 kijkt de Belastingdienst naar de waarde van de woning in het economisch verkeer. Dat is de waarde van de woning op de vrije markt en die is meestal gelijk aan de koopsom.
Ligt de werkelijke marktwaarde hoger dan de koopsom, dan kan dat gevolgen hebben voor de startersvrijstelling. Zeker wanneer je een woning koopt rond de grens van €555.000 is het daarom verstandig hier rekening mee te houden.
Ook zaken die bij de woning horen, zoals een garage, schuur of tuin, kunnen meetellen bij het bepalen van de waarde.
Hoeveel scheelt de startersvrijstelling?
Het voordeel kan behoorlijk oplopen. Koop je bijvoorbeeld een bestaande woning van €400.000 en voldoe je aan alle voorwaarden? Dan bespaar je:
2% van €400.000 = €8.000
Dat is geld dat je niet aan overdrachtsbelasting hoeft uit te geven en dus ook niet uit eigen middelen hoeft mee te brengen voor deze belasting.
Houd er wel rekening mee dat er bij het kopen van een woning meer bijkomende kosten zijn. Een hypotheek bedraagt in beginsel maximaal 100 procent van de woningwaarde. Kosten die daarboven komen, moet je daarom meestal uit eigen middelen betalen.
Wil je weten hoeveel je ongeveer kunt lenen? Bereken je maximale hypotheek en krijg alvast een beeld van je mogelijkheden.
Meer regelingen voor starters
Naast de startersvrijstelling zijn er meer regelingen die het kopen van een eerste woning makkelijker kunnen maken. Zo bieden verschillende gemeenten in Noord-Brabant een aanvullende starterslening.
In ons overzicht van de starterslening per gemeente zie je welke gemeenten meedoen en wat de mogelijkheden zijn.
Meer weten over alles wat er bij een eerste koopwoning komt kijken? Lees dan ook onze informatie over je eerste huis kopen.
Wil je weten hoeveel je kunt lenen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en van welke regelingen je gebruik kunt maken? Het eerste gesprek bij HypAdvies is gratis en vrijblijvend. Plan je afspraak en weet vooraf waar je aan toe bent.
nodig hebt.
Veelgestelde vragen over de startersvrijstelling
Moet het mijn eerste woning zijn?
Nee. Ondanks de naam hoeft het niet je eerste koopwoning te zijn. Belangrijk is onder andere dat je de startersvrijstelling niet eerder hebt gebruikt en aan de overige voorwaarden voldoet.
Wat is de woningwaardegrens in 2026?
In 2026 is de woningwaardegrens €555.000. Ligt de waarde van de woning boven deze grens, dan vervalt de startersvrijstelling volledig.
Welk moment telt voor mijn leeftijd?
De datum waarop je de woning bij de notaris verkrijgt is bepalend, niet de datum waarop je het koopcontract hebt getekend. Ben je op de dag van de overdracht 35 jaar, dan voldoe je niet meer aan de leeftijdsvoorwaarde.
Wat als mijn partner ouder is dan 35?
De voorwaarden worden per koper beoordeeld. Voldoe jij wel aan de voorwaarden en je partner niet, dan kun jij voor jouw aandeel gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je partner betaalt dan in beginsel 2 procent overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel als jullie de woning zelf gaan bewonen.
Telt alleen mijn aandeel mee voor de grens van €555.000?
Nee. Voor de woningwaardegrens telt de waarde van de hele woning. Koop je samen een woning van €600.000, dan kun je dus niet ieder afzonderlijk zeggen dat jouw aandeel maar €300.000 waard is.
Geldt de startersvrijstelling ook bij nieuwbouw?
Bij een nieuwbouwwoning die je vrij op naam koopt, betaal je normaal gesproken geen overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling is dan dus niet nodig.
