Een woning op erfpacht kan voor een lagere prijs te koop staan dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Dat komt doordat je de grond niet altijd zelf in eigendom krijgt. Je koopt de woning en verkrijgt het recht om de grond te gebruiken. Voor je hypotheek maakt dat meer uit dan je misschien denkt.
Wat is erfpacht?
Bij erfpacht is de grond van iemand anders, bijvoorbeeld een gemeente, woningcorporatie, natuurorganisatie of particulier. Je krijgt het erfpachtrecht en betaalt voor het gebruik van de grond meestal een periodieke vergoeding: de erfpachtcanon.
In de erfpachtakte staat onder andere wie de eigenaar van de grond is, hoe lang het erfpachtrecht loopt, hoeveel canon je betaalt, wanneer die wordt aangepast en welke voorwaarden er gelden voor het gebruik van de grond en woning.
Je positie lijkt in veel opzichten op die van een eigenaar. Je kunt de woning verkopen en het erfpachtrecht kan in veel gevallen met een hypotheek worden gefinancierd. Je bent daarbij wel gebonden aan de afspraken in de erfpachtakte.
De erfpachtcanon telt mee bij je maximale hypotheek
Betaal je periodiek erfpachtcanon? Dan wordt daarmee rekening gehouden bij het bepalen van je maximale hypotheek. Daardoor kan het bedrag dat je maximaal kunt lenen lager uitvallen.
Daar staat tegenover dat je bij erfpacht vaak minder hoeft te financieren dan wanneer je dezelfde woning inclusief de grond zou kopen.
Of erfpacht per saldo gunstig uitpakt, hangt daarom onder andere af van de hoogte van de canon, de erfpachtvoorwaarden en de manier waarop de canon zich in de toekomst kan ontwikkelen.
Wil je weten hoeveel je kunt lenen? Bereken je maximale hypotheek en laat bij een woning met erfpacht altijd de canon meenemen in de berekening.
Waar kijken geldverstrekkers naar?
Niet iedere geldverstrekker accepteert iedere erfpachtconstructie. De voorwaarden kunnen per aanbieder verschillen.
Een geldverstrekker kijkt bijvoorbeeld naar:
- wie de eigenaar van de grond is;
- de looptijd van het erfpachtrecht;
- de hoogte van de canon;
- hoe en wanneer de canon wordt geïndexeerd of herzien;
- de voorwaarden waaronder het erfpachtrecht kan worden verlengd;
- eventuele bijzondere bepalingen in de erfpachtakte;
- en of je onder bepaalde omstandigheden verplicht kunt worden de grond te kopen.
Vooral bij particuliere erfpacht kunnen geldverstrekkers aanvullende eisen stellen.
Particuliere erfpacht en de erfpachtopinie
Is de grond niet van een gemeente of andere overheidsinstantie, maar bijvoorbeeld van een particulier? Dan kan een geldverstrekker om een aanvullende beoordeling van de erfpachtvoorwaarden vragen.
Zo'n beoordeling geeft inzicht in de voorwaarden en mogelijke risico's van de erfpachtconstructie. Uiteindelijk bepaalt de geldverstrekker of de erfpachtvoorwaarden worden geaccepteerd en of de woning financierbaar is.
Laat dit daarom bij particuliere erfpacht bij voorkeur onderzoeken voordat je een definitief bod zonder financieringsvoorbehoud uitbrengt.
Erfpacht en NHG
Ook een woning op erfpacht kan in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Er gelden dan wel voorwaarden.
NHG maakt onder andere onderscheid tussen traditionele erfpacht van een overheidsinstantie en andere erfpachtconstructies. Bij traditionele erfpacht kunnen onder meer eisen gelden aan de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Voor andere erfpachtconstructies gelden aanvullende criteria en kan vereist zijn dat de constructie door NHG is geaccepteerd.
Het is daarom niet verstandig om alleen op basis van het woord 'erfpacht' te bepalen of NHG mogelijk is. De erfpachtakte en de specifieke voorwaarden moeten worden beoordeeld.
Let op het moment waarop de canon wordt herzien
Een lage erfpachtcanon is prettig, maar kijk niet alleen naar wat je vandaag betaalt.
In de erfpachtvoorwaarden staat hoe en wanneer de canon kan worden aangepast. Een toekomstige herziening kan betekenen dat je maandlasten stijgen. Dat kan ook invloed hebben op de aantrekkelijkheid en verkoopbaarheid van de woning voor een volgende koper.
Staat er binnen enkele jaren een herzieningsmoment gepland? Dan is dat iets om vóór de aankoop goed te laten beoordelen.
Kun je de erfpachtcanon afkopen?
Bij sommige erfpachtconstructies kun je de canon voor een bepaalde periode of zelfs eeuwigdurend afkopen. Je betaalt dan één bedrag in plaats van de periodieke canon.
Dat kan interessant zijn, maar kijk daarbij niet alleen naar de maandlast. Ook de financiering en fiscale gevolgen zijn belangrijk.
Onder voorwaarden kan een afkoopsom soms worden meegefinancierd in de hypotheek. Of dat mogelijk is, hangt onder andere af van de geldverstrekker, de erfpachtconstructie en eventueel de voorwaarden van NHG.
Is erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?
Betaal je periodiek erfpachtcanon voor de grond onder je eigen woning? Dan is deze canon in beginsel fiscaal aftrekbaar.
Koop je toekomstige canonbetalingen in één keer af, dan is die afkoopsom in beginsel niet aftrekbaar als eigenwoningkosten.
Dat verschil kan belangrijk zijn wanneer je moet kiezen tussen periodiek canon betalen of afkopen.
Laat de erfpachtvoorwaarden beoordelen voordat je biedt
Bij een woning op erfpacht gaat het dus niet alleen om de vraag: hoe hoog is de canon?
Minstens zo belangrijk zijn de voorwaarden voor de toekomst. Hoe lang loopt het erfpachtrecht? Wanneer wordt de canon opnieuw vastgesteld? Kan de canon sterk veranderen? Accepteert jouw geldverstrekker deze erfpachtconstructie? En is NHG mogelijk?
Laat de erfpachtakte daarom beoordelen voordat je een bod uitbrengt, zeker wanneer je overweegt zonder financieringsvoorbehoud te bieden.
Bekijk ook wat hypotheekadvies bij Hypadvies.nl inhoudt.
Voordat je biedt
Bij Hypadvies.nl vergelijken we meer dan 40 geldverstrekkers. Daardoor kunnen we niet alleen kijken hoeveel je kunt lenen, maar ook welke geldverstrekkers passen bij de erfpachtconstructie van de woning die je wilt kopen.
Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend. Wil je het hypotheekadvies liever grotendeels online regelen? Bekijk dan onze mogelijkheden voor online hypotheekadvies.
Veelgestelde vragen over erfpacht en je hypotheek
Kan ik een hypotheek krijgen op een woning met erfpacht?
Ja, dat kan. Wel beoordeelt de geldverstrekker de erfpachtvoorwaarden. Niet iedere geldverstrekker accepteert iedere erfpachtconstructie. Vooral bij particuliere erfpacht kunnen aanvullende voorwaarden gelden.
Telt de erfpachtcanon mee bij mijn maximale hypotheek?
Ja. Met een periodieke erfpachtcanon wordt rekening gehouden bij het bepalen van je maximale hypotheek. Daardoor kan je maximale leenbedrag lager uitvallen. Daar staat tegenover dat je bij erfpacht vaak minder hoeft te financieren omdat je de grond niet zelf koopt.
Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?
De periodieke erfpachtcanon voor de grond onder je eigen woning is in beginsel fiscaal aftrekbaar. Een bedrag waarmee je toekomstige canonbetalingen in één keer afkoopt, is in beginsel niet aftrekbaar als eigenwoningkosten.
Kan ik erfpacht combineren met NHG?
Ja, dat kan als de erfpachtconstructie aan de voorwaarden van NHG voldoet. Welke voorwaarden gelden, hangt onder andere af van het soort erfpacht. NHG maakt onderscheid tussen traditionele erfpacht van een overheidsinstantie en andere erfpachtconstructies.
Wat is een erfpachtopinie?
Een erfpachtopinie of andere beoordeling van de erfpachtvoorwaarden geeft inzicht in de kwaliteit en risico's van de erfpachtconstructie. Vooral bij particuliere erfpacht kan een geldverstrekker om zo'n beoordeling vragen. De geldverstrekker bepaalt uiteindelijk of de erfpachtconstructie voor de hypotheek wordt geaccepteerd.
Kan ik de erfpachtcanon afkopen met mijn hypotheek?
Dat kan in bepaalde situaties. Of een afkoopsom kan worden meegefinancierd, hangt af van de erfpachtvoorwaarden, de geldverstrekker en eventueel de voorwaarden van NHG. Laat dit vooraf berekenen, omdat afkopen ook gevolgen heeft voor je financiering en de fiscale behandeling.
